Quand j’accueillais un client dans mon agence pour parler de prêt immobilier, la première chose que je calculais (avant même d’ouvrir son relevé de compte) c’était le taux d’endettement. Pas parce que les banques sont froides et mécaniques, mais parce que ce ratio dit quelque chose d’essentiel : ce projet est-il tenable dans la durée ?
Aujourd’hui je ne suis plus derrière ce bureau, mais la question reste exactement la même. La réponse commence toujours par une formule simple.
La formule, d’abord
Le taux d’endettement se calcule de cette façon :
Taux d’endettement = (charges de crédit ÷ revenus nets) × 100
Le résultat s’exprime en pourcentage. Plus il est bas, plus votre capacité d’emprunt est confortable. Plus il est élevé, plus le risque de fragilité financière augmente, et plus une banque hésitera à vous suivre.
Voilà, c’est tout. Mais le vrai travail commence quand on définit précisément ce qu’on met dans « charges » et dans « revenus ».
Charges : ce qui entre dans le calcul
La règle est claire : on comptabilise toutes vos mensualités de crédits en cours, sans exception.
Cela inclut :
- Le prêt immobilier que vous remboursez déjà (ou celui que vous demandez)
- Les crédits à la consommation (auto, travaux, revolving utilisé)
- Le leasing automobile si vous avez des mensualités fixes
- Les pensions alimentaires versées (elles sont assimilées à des charges fixes par la plupart des établissements)
Ce qu’on n’inclut généralement pas dans ce calcul : le loyer, l’électricité, l’alimentation, les abonnements. Ces dépenses font partie du « reste à vivre », notion que j’aborderai plus loin, et qui compte tout autant.
Point important : si vous demandez un nouveau crédit, sa future mensualité s’ajoute aux charges existantes pour calculer votre taux après emprunt. C’est ce ratio projeté qui intéresse la banque.
Revenus
Les revenus pris en compte sont les revenus nets avant impôt sur le revenu, tels qu’ils apparaissent sur vos fiches de paie ou avis d’imposition. La Banque de France précise ce cadre dans ses publications sur le crédit aux particuliers.
Sont généralement retenus :
- Salaires et traitements (CDI, fonctionnaire)
- Retraites et pensions perçues
- Revenus locatifs, avec une décote : les établissements appliquent souvent un abattement de 20 à 30 % pour tenir compte des périodes de vacance ou des charges. Concrètement, 1 000 € de loyer perçu peut n’être compté que pour 700 ou 800 €
Sont en revanche souvent exclus ou traités avec prudence : les primes non garanties, les revenus d’une activité indépendante récente (moins de deux ans d’exercice), les allocations chômage.
En CDD ou en intérim, la situation se complique : certains établissements refusent, d’autres acceptent si l’ancienneté est suffisante. Là, chaque dossier est vraiment traité au cas par cas.
Exemple chiffré illustratif
Prenons un scénario fictif et illustratif, pour que la formule devienne concrète.
Imaginons un ménage avec 2 500 € de revenus nets mensuels combinés. Il rembourse actuellement un crédit auto à 350 € par mois. Il souhaite contracter un prêt dont la mensualité serait de 400 € par mois.
Charges totales projetées : 350 + 400 = 750 €
Calcul du taux : (750 ÷ 2 500) × 100 = 30 %
Avec 30 %, ce ménage fictif reste sous le seuil réglementaire. La demande a des chances sérieuses d’aboutir, sous réserve bien sûr de l’analyse complète du dossier.
Maintenant, si ce même ménage avait en plus un crédit revolving à 200 € par mois :
Charges totales : 350 + 400 + 200 = 950 €
Taux : (950 ÷ 2 500) × 100 = 38 %
Cette fois, le seuil est dépassé. Cela ne signifie pas automatiquement un refus, mais cela complique sensiblement les choses.
Le seuil des 35 % imposé par le HCSF depuis 2022
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé une recommandation contraignante depuis janvier 2022 : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cette règle s’applique à la production globale de crédit immobilier des banques françaises.
Deux précisions importantes que j’insiste à rappeler :
D’abord, l’assurance est incluse dans le calcul. Si votre mensualité de prêt est de 600 € et votre assurance de 30 €, la charge retenue est 630 €, pas 600 €. C’est un point que beaucoup de particuliers négligent lors de leur simulation.
Ensuite, les banques disposent d’une marge de flexibilité. Le HCSF autorise les établissements à déroger à cette limite pour une part de leur production, fixée à 20 % des dossiers, dont au moins 70 % réservés à l’acquisition de résidence principale. En pratique, un dossier à 36 ou 37 % peut parfois être accepté pour un primo-accédant ou un profil présentant de solides garanties. Source : décision du HCSF du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022.
Reste à vivre
Le taux d’endettement a une limite : il ne dit rien de ce que vous avez sur votre compte après avoir réglé vos mensualités. C’est là qu’intervient la notion de reste à vivre.
Un ménage à 30 % de taux d’endettement avec des revenus de 1 800 € nets se retrouve avec 1 260 € pour tout le reste. Un autre ménage à 33 % de taux avec des revenus de 6 000 € dispose encore de 4 020 €. Le ratio est similaire, la réalité financière est radicalement différente.
Les banques tiennent compte de ce reste à vivre, même si aucun seuil réglementaire ne le fixe. Certains établissements appliquent des minima internes : 400 € par personne, parfois plus en zone urbaine. Le service-public.fr rappelle d’ailleurs que la capacité de remboursement s’apprécie de façon globale, au-delà du seul pourcentage.
Pour gérer votre budget au quotidien et anticiper ces équilibres, la méthode des enveloppes ou un tableau de suivi mensuel peuvent vous aider à visualiser ce reste à vivre avant même de solliciter un crédit.
Baisser son taux avant d’aller en banque : trois leviers concrets
Si votre simulation révèle un taux trop élevé, quelques leviers existent avant de déposer un dossier.
Le plus direct : rembourser les petits crédits en cours, en particulier le revolving, dont le plafond utilisé pèse sur le calcul même si vous remboursez peu chaque mois. Certaines banques intègrent un pourcentage du capital revolving disponible dans les charges, indépendamment de ce que vous remboursez réellement.
Autre option : allonger la durée du prêt demandé pour réduire la mensualité, au prix d’un coût total plus élevé. Ou encore augmenter l’apport personnel pour emprunter moins.
Aucune de ces solutions n’est neutre. C’est pourquoi il est utile de préparer soigneusement un dossier de prêt immobilier avant d’entrer en négociation.
TAEG, crédit : pour aller plus loin
Le taux d’endettement est souvent évoqué en même temps que le TAEG — le taux annuel effectif global qui mesure, lui, le coût réel de votre crédit. Ce sont deux indicateurs complémentaires : l’un parle de votre situation financière, l’autre du prix de l’argent qu’on vous prête. Si vous n’avez pas encore lu notre page sur le TAEG et son fonctionnement, c’est un bon point de départ.
Et si vous voulez poser des bases plus larges avant d’aborder votre premier emprunt, le guide pour comprendre le crédit couvre les mécanismes essentiels.
Je le répète souvent dans mes articles : les chiffres ne font pas tout. Un taux d’endettement à 34 % avec un reste à vivre confortable et un emploi stable, c’est un dossier viable. Le même ratio sur des revenus fluctuants et sans épargne de précaution, c’est une autre histoire. Comprendre la formule, c’est bien. Comprendre ce qu’elle dit de votre situation réelle, c’est ce qui change tout.